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                      “规模恐慌症”来袭 雅居乐今年斥千亿储备土地

                      “未来的市场规模如果达不到千亿,就几乎没有玩的资格!”在2017年,很多中型房企提出了千亿目标,只为拿到一张进入楼市下半场的入场券。

                      克而瑞数据显示,今年1~10月突破千亿规模的房企已达12家。记者注意到,碧桂园、万科和恒 大在3月份就突破千亿,之后每个月突破千亿的企业都在增加。而与2016年的千亿房企名单相比,除了龙湖的跻身和万达的掉队,TOP12成员已全部亮相。同时,招商蛇口、新城控股、旭辉集团、万达等处在800亿元左右的规模。克而瑞分析称,今年达到千亿规模的企业将达到17家。

                      明源地产研究院首席研究员刘策对《每日经济新闻》记者表示,未来两三年内,TOP30的门槛就会是1000亿元,并且将占有60%以上的市场份额。届时对房企来说,千亿就是一条保命线,只有在保住命后,企业才有精力去寻求其他利润增长点。

                      为扩大规模加速拿地推盘

                      众所周知,房企目前实现快速规模扩张的主要途径,就是通过招拍挂、收并购、合作开发、交换股权等方式快速增加项目储备面积。

                      据亿翰智库的数据,截至今年9月底,房企并购案已超过160起,涉及资金超过3300亿元,约为2016年全年的83%。在获取土地方面,中国指数研究院数据显示,TOP10企业在1~10月间拿地总金额达9732亿元,占TOP50企业的50.7%。

                      克而瑞分析师朱一鸣在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,由于行业规模有限,今后集中度会越来越大,拥有话语权的开发商也会集中在千亿企业中。

                      以今年7月新跻身千亿榜单的龙湖为例,据其2017年中期业绩披露,今年上半年龙湖获得40幅土地,平均楼面地价5930元/平方米。据《每日经济新闻》记者不完全统计,下半年龙湖陆续在长沙、天津、嘉兴、佛山、南京、青岛、成都、杭州、重庆地斩获土地十余宗。

                      龙湖CFO赵轶此前在龙湖业绩发布会上表示,2017年龙湖用于拿地的预算是400~500亿元。但据记者不完全统计,龙湖年内拿地金额已超过800亿元。而克而瑞数据显示,1~10月龙湖的销售金额为1415.3亿元。

                      不仅龙湖,为寻求规模增长的房企大多处于一手加速拿地、一手加速推盘的状态。10月31日披露三季报的金地集团,其在今年1~10月间就增加了51个项目,且前三季度同时运作的项目达103个。另据其披露的计划推盘公告,金地平均每两个月推盘数量都在40个左右,今年最后两个月也将新推盘38个。

                      事实上,从拿地到拿到预售审批,开发商的速度正在加快。据一位知名房企内部人士向记者透露,根据项目不同,这一周期普遍在3~6个月左右。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,以往最慢的能长达18个月。

                      “如果房企一味追求规模,导致资金跟不上、利润下滑严重等问题,很容易在追求千亿的路上被收并购。相应,企业也怕拿错地。”朱一鸣认为。

                      进入千亿后面临综合考验

                      明源地产研究院首席研究员刘策认为,已进入千亿门槛的企业有着比较成熟的战略纵深,在房地产开发的传统业务上,只要在结构上均衡好城市布局,是不需要冒很大风险就能获得快速增长。但为实现2000亿、3000亿甚至更远的目标,他们就需要尽快寻求新的利润增长点并快速做大做强,如物业、物流、产业地产、养老、长租公寓、TOD等等。也就是说,千亿级的房企原本单纯追求规模的道路变成两个跑道,一个是传统的房地产开发,一个是多元的创新业务。

                      对以万亿规模为目标的万科来说,配套服务商的角色已驾轻就熟。不久前万科在宁波举行的媒体交流会上,郁亮就说道,未来万科要成为美好生活的场景师,来匹配城市配套服务战略。万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海也表示,万科正在参与特色田园乡村建设工作,致力于整合城乡资源,促进城乡互动,拓展企业战略发展新边界。

                      对此,万科方面向《每日经济新闻》记者表示,选择在农村做城市配套服务商,是基于农村与城市间相互融合的关系,万科希望通过农业运营、乡村运建、乡村旅游、乡村服务为农村居民提供更好的公共服务,实现城乡配套均等化。

                      刘策认为,现在大多数房企的转型、涉足创新业务等,都是以获得更多项目资源为核心的。

                      以“大基建”为主要业务之一的绿地就是如此。绿地方面对《每日经济新闻》记者表示,基建+地产能形成1+1大于2的效果,并且有助于城市运营商获取大规模优质且低成本的战略项目,也是绿地在土地价格高企的行业背景下,能保持低土地成本等优势的关键,如绿地杭州湾新区项目即是如此。

                      一位不愿具名的业内人士直言,很多房企转型城市运营商并不是一件易事,也不是因为基础建设利润微薄不愿涉足,事实上,与城市协同发展的基建、配套、产业等,对企业的综合能力要求更高,不是其他房企不想做,而是没有能力做。

                      严跃进认为,类似大基建、城市运营、产业地产等项目,规模千亿的房企都有机会去尝试,当然也这考验企业与政府的谈判能力以及基建和地产协同发展的能力,万科、绿地这样规模更大的企业显然更有优势。

                      来源:每日经济新闻

                      “未来房企不到300亿规模可能会消失”、“房企太小就没有了”,在规模竞争激烈的行业格局下,房企患上规模恐慌症,大到700亿~800亿元房企,小到刚在房企百强榜崭露头角的销售金额仅200亿的房企均提出千亿目标,希望在行业竞赛中求得一席生存之地。

                      图片来源:视觉中国

                      2017年是粵派房企的觉醒之年,据《每日经济新闻》记者统计,在克而瑞房企2017年1-10月销售百强榜单中,对比2016年年底14家粵派房企,排名上升的有8家,持平的3家,3家排名下降。

                      富力地产、雅居乐、美的、时代地产以及实地等房企均提出千亿目标,其中,雅居乐地产在2017年宣布多元化发展战略,实行系列架构调整,推出合伙人机制,在土地市场和产业地产上表现进取。

                      进入11月,2017年已接近尾声,房企到了业绩冲刺和检验成果的关键时刻,当规模扩张的野心遭遇史上最严厉的政策调控,雅居乐距离千亿目标还有多远?

                      完成全年业绩98%

                      雅居乐集团发布的最新数据显示,截至2017年10月31日,雅居乐实现预售金额636亿元,同比上涨36.9%。已完成全年销售目标650亿的98%,从目前的销售状态来看,雅居乐将超额完成销售目标。

                      《每日经济新闻》记者梳理近几年雅居乐的销售数据显示,2012年至2016年雅居乐销售金额分别为330.68亿、403.4亿、441.6亿、442.3亿、以及528.2亿元,同比增长分别为5.%、22%、9.5%、持平以及19%。

                      对比近几年的数据发现,2017年前10月36.9%的同比增长速度为雅居乐近5年的最快增速。需要注意的是,在目前行业规模快速增长的态势下,2017年雅居乐的行业排名出现下滑。克而瑞数据显示,2017年1~10月,雅居乐位列行业第23名,较2016年年底下降2名。

                      行业集中度快速提升,一向保持稳健发展的雅居乐开始表现出对规模增长的野心。按照雅居乐的规划,希望未来2~3年内实现千亿目标,保持每年20%~30%的增速。

                      千亿布局

                      雅居乐集团副总裁潘智勇表示,不排除雅居乐会提前突破千亿目标,为顺利达到千亿目标,雅居乐将通过“五个加强”来夯实千亿销售的基础,其中一项为增加土地储备。

                      据雅居乐方面提供的最新数据显示,2017年雅居乐已通过公开以及股权收购等渠道新增土地建筑面积超528万平方米,货值约1000亿,主要布局在粤港澳大湾区等热点区域。

                      除了大量储备土地,雅居乐还积极布局长租物业、产业小镇、城市更新项目,产业小镇方面预计有2~3个项目落地,城市更新方面预计有5~8个项目落地。

                      9月底,雅居乐集团与西安高新区管委会签订战略合作协议,预计投资约1500亿元合作建设沣河国际小镇;11月6日,雅居乐联合刘国梁以及王楠夫妇,与威海市南海新区签订协议,将斥资500亿元打造体育产业特色小镇;紧接着,雅居乐与银都机构有限公司签订合作协议,未来将在影视文化特色小镇方面进行合作。

                      除了主营的地产业务外,雅居乐多元化业务也已经落地,布局雅生活、环保、教育、建设板块。目前雅居乐环保集团搭建了科研、投资、运营三大平台,环保业务已投资超10亿,投资超20家工厂。

                      按照雅居乐的规划,未来三到五年,四项新产业要占到集团利润总额的50%。房地产业务能否达成2019年的千亿销售额,雅居乐的工作效率提升和架构调整显得至关重要。

                      在规模快速扩张的行业格局下,大量企业开始向碧桂园学习,推行合伙人制度并采用高周转模式。据《每日经济新闻》记者了解,目前雅居乐集团正在推进“共享未来”计划,实施合伙人制度,通过挂钩企业运营效益和员工收益,提升工作效率。

                      同时,雅居乐正加快项目周转速度,一类城市周转速度提升至12个月,二类城市周转速度提升至9~10个月。新业务投资大,回报周期长,对业绩增长的贡献体现需要一定的培育周期。通过加快项目的开发,缩短现金流回正周期,雅居乐正在垒砌千亿地产围城。

                      来源:每日经济新闻

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